代理房屋买卖合同案胜诉 --刘海勇律师一二审均亲自办理

上诉人(原审被告)：熊黎明，男，1983年5月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：刘佳，上海汇茂律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈某某，女，1976年1月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：刘海勇，上海慕恩律师事务所律师。
上诉人熊黎明因与被上诉人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初8109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熊黎明上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第三项，依法改判熊黎明根据合同约定的双倍返还定金条款返还陈某某人民币(以下币种均为人民币)30万元。事实和理由：2015年12月24日熊黎明、陈某某与上海万利房地产顾问有限公司(以下简称“中介公司”)签订的《房地产买卖协议》的目的是为了促成双方实际签订《上海市房地产买卖合同》，该买卖协议充其量可以认定为认购协议。根据相关法律规定，在陈某某尚未支付购房款的情况下，该协议不宜认定为商品房买卖合同。熊黎明在收到定金之后未签订《上海市房地产买卖合同》，且陈某某未支付首付款，而熊黎明自三月初便一直告知对方由于家庭中无法调和的原因可能无法签订《上海市房地产买卖合同》。在此情况下，交易尚未真正开始。熊黎明确有难以继续履行合同的原因，主观恶意较小，熊黎明愿意根据合同约定的定金罚则承担双倍返还定金的责任。陈某某主张的实际经济损失是基于取得房屋产权的前提下产生的利益，属于未取得利益，而非因给付定金30万造成的自身利益损失。根据《房地产买卖协议》的约定，熊黎明所承担的责任仅在于双倍返还定金。一审法院判决酌情赔偿85万元，无任何约定及法定依据。依据公平责任原则，陈某某在已经明确得知交易无法完成时，仍没有另寻房屋购买，因此造成的房价上涨带来的损失，没有理由由熊黎明承担。
被上诉人辩称：双方之间签订的《房地产买卖协议》对房屋价格、房款交付时间均有明确约定，具备房屋交易的构成条件，故双方签订的并非意向书或定金协议。买卖协议没有违反法律强制性规定，双方当事人之间建立了房屋买卖合同关系，依法有效。为履行《房地产买卖协议》，陈某某出售了自己唯一的住宅。若根据合同约定的双倍返还定金条款判决，则无法弥补陈某某实际已产生的损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈某某向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的房地产买卖协议中的房屋买卖关系；2、判令熊黎明返还定金30万元；3、判令熊黎明赔偿因违约造成的经济损失170万元。
一审法院认定事实：2010年11月11日，熊黎明、章秀珠经核准登记为上海市宝山区锦秋路699弄一区309号房屋(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人，共有情况为按份共有，章秀珠占百分之二十，熊黎明占百分之八十。同日，兴业银行股份有限公司上海黄浦支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为100万元，债务履行期限从2010年10月27日至2033年10月27日。2015年1月21日，系争房屋因(2014)徐执字第3916号一案受到上海市徐汇区人民法院(以下简称“徐汇法院”)的司法限制。2015年12月24日，熊黎明(出卖人、甲方)与陈某某(买受人、乙方)、中介公司(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖协议》，约定，乙方委托丙方代为向甲方支付意向金5万元，此款由甲方签收或签署本协议后即转为定金并交付丙方保管，待甲方提供产证并交丙方保管后由其取回该款。甲乙约定总定金为20万元，若意向金不足总定金，则剩余定金15万元，在签署本协议3日内支付。房地产总价款435万元。为办理产权过户等手续所需，甲乙双方同意于本协议签署后3日内前往丙方处签订网上备案的上海市房地产买卖合同。乙方在签署示范文本之日起120日内支付首期房价款180万元(含定金)。甲方应自乙方支付首期房价款之日起7个工作日内，与抵押权人预约还款时间，在还款当日，由甲方自行至抵押权人处提前全额清偿债权并办理注销抵押权登记手续。乙方通过银行贷款支付第二期房价款253万元，应于取得他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。乙方应于签订示范文本之日起7个工作日内向贷款银行申请贷款，提交全部贷款所需材料或证明，签订一切相关协议、办理公证(若需)及其他手续。甲方应同时配合办理相关手续及出具对应文件及资料。甲乙双方应于交易过户必备手续办理完毕后3个工作日，共同赴该房地产所在地房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。第四条约定，甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承担违约责任。第五条约定，本协议签订后，如甲方违约致使交易无法完成的，则应向乙方双倍返还定金；如乙方违约致使交易无法完成的，已支付甲方的定金不予返还。甲乙双方任何一方违约的，违约方支付丙方总房款1%。第八条约定，租期到8月15日前交房，交房前要把309号311号房屋分割清楚，包含水、电、煤、管道、内外墙体的分割。同日，熊黎明出具定金收据，确认收到陈某某购买系争房屋支付的定金5万元。2015年12月25日，章秀珠出具委托书，委托丈夫熊黎明办理系争房屋出售的相关事宜。2015年12月28日，上海市宝山公证处对上述委托书进行公证。2015年12月30日，熊黎明出具定金收据，确认收到陈某某购买系争房屋的定金15万元。2016年1月11日，陈某某向熊黎明支付10万元。2016年1月11日熊黎明通过微信向陈某某发出定金收据，确认收到定金10万元，合计收到定金30万元。2016年3月23日，徐汇法院设置在系争房屋上的司法查封予以注销。2016年3月25日，陈某某向熊黎明发出催告函，催告熊黎明于2016年4月5日前往居间方与陈某某签署房地产买卖合同。一审审理中，陈某某表示，2015年12月24日晚上，陈某某、熊黎明达成买卖协议。熊黎明当时未告知系争房屋上存在司法限制。2015年12月25日，中介公司去交易中心调产调才发现系争房屋有司法限制和违章建筑的通知，并将该情况告知了陈某某。当天，陈某某、熊黎明在中介碰头，熊黎明表示其在外面有债务致使房屋被查封，债务金额为6万元，只要拿了定金去还钱即可，故双方约了12月30日去徐汇法院办解封手续。12月25日当天，熊黎明写了15万元的定金收据放在了中介处，落款日期为12月30日。12月30日当天，熊黎明去了美国，故由陈某某、熊黎明的父亲及中介公司的员工去了徐汇法院，陈某某当场给了熊黎明父亲6万元现金，由熊黎明父亲将钱给了徐汇法院并写了解封申请；当天，陈某某又转账9万元给了熊黎明，并拿到了15万元的定金收据。《房地产买卖协议》约定签订协议后三天签订正式合同，因为系争房屋被司法限制，解封需要时间，故熊黎明向陈某某要求等解封后且他从美国回来再签订正式的买卖合同，当时双方口头约定的时间是2016年4月。2016年1月11日，熊黎明打电话给陈某某，称急需用钱，要求陈某某追加定金10万元，故陈某某支付了10万元定金。2016年3月份，上海房价大幅度上涨。熊黎明的母亲于3月16日找到陈某某及中介公司，要求涨价75万元。陈某某不同意，熊黎明的母亲就表示不涨价就不卖了。陈某某再行打电话给熊黎明，熊黎明表示母亲不同意也没有办法、让陈某某不行就起诉。2016年4月11日，熊黎明回国与陈某某当面协商，并表示需要时间考虑。2016年4月13日，熊黎明微信告知陈某某因其母亲不同意出售，故不再签订买卖合同。陈某某主张的170万元损失的构成包括，房价上涨的差价140万元，8万元中介费，已付房款30万元及中介费8万元的利息损失。此外，陈某某为购买系争房屋而出售了己方房屋，实际损失还不止这些。熊黎明表示，系争房屋及其隔壁的房屋均是由熊黎明的父母出资购买，系争房屋登记在熊黎明名下，两套房屋相互打通。熊黎明未经过父母同意擅自与陈某某签订协议。2015年12月24日签订买卖协议时，熊黎明告知了陈某某系争房屋上的查封(但其现无法提供相关证明)，并约了12月30日共同去办理解封手续，待解封后再签约。此后，因父母获知了熊黎明出售房屋的事情并表示反对，故熊黎明无法出售系争房屋。2016年1月11日，因熊黎明缺钱，故主动向陈某某提出要求其再支付10万元。2016年4月11日，熊黎明与陈某某当面协商，明确表示家里人不同意出售系争房屋。为证明己方主张，陈某某向一审法院提供下列证据：1、申请中介公司的员工张多陆作为证人出庭作证。其证人证言的主要内容为，2015年12月24日签订买卖协议时，陈某某及中介公司均不知道系争房屋上有查封。次日发现有查封后，约了陈某某及熊黎明进行协商，双方约好12月30日共同去法院解决，熊黎明当场手写了15万元的收据放在中介公司处。12月30日当天，陈某某及熊黎明的父亲共同去法院申请解封，陈某某当场向法院支付了6万元，剩余9万元汇给了熊黎明，故中介公司将15万元定金的收条给了陈某某。由于系争房屋的查封解封需要时间，且熊黎明出国了，故口头约定2016年4月网签合同。此后，由于熊黎明缺钱，在微信群里要求陈某某追加定金10万元，并在微信中传送了10万元定金收据。2016年3月，熊黎明表示因为房价上涨、其母亲不愿出售系争房屋。此后，中介公司曾组织双方进行调解，熊黎明提出加价75万元。陈某某向中介公司支付了中介费8万元。2、《上海市房地产买卖合同》，证明陈某某为购买系争房屋，已将其自己名下的房屋出售。3、佣金确认书及收据，证明陈某某为购买系争房屋已支付中介费8万元。熊黎明对上述证据发表如下质证意见：对于证据1，不予认可。对证据2、3真实性不予认可。一审法院另查明，经陈某某申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋于2016年4月25日(即陈某某起诉当日)的市场价格进行评估，评估意见为537万元。陈某某表示评估价格偏低，但予以尊重，故相应将诉请3变更为112万元，其中包括房屋差价102万元、中介费8万元及已付款的利息2万元。熊黎明表示评估价格偏高，要求法院调低。一审法院认为，陈某某与熊黎明就系争房屋签订的《房地产买卖协议》中明确约定了系争房屋的交易价格、网签正式合同的日期、房款的支付时间和支付方式、申请过户及交付房屋的时间等房屋交易的细节，具备了房屋买卖合同的构成要件，该买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据协议约定，双方应当于本协议签署后3天内进行网签。但此后因系争房屋上存在司法查封无法进行网签，且解封需要周期，买卖双方进行了协商，约定待解封后再行网签。2016年3月，系争房屋上的司法限制被涤除后，系争房屋具备了进行网签的条件，熊黎明理应积极履行合同义务，配合陈某某进行网签、办理过户等房屋交易手续。但熊黎明先以母亲拒绝出售为由要求加价、此后明确拒绝出售，显已有违诚信、构成违约，理应承担相应的法律责任。现陈某某起诉要求解除双方间的买卖合同关系，熊黎明返还已付定金30万元并赔偿相应损失，与法不悖，当予准许。关于损失赔偿的范围，法院考虑合同的履行情况、陈某某支付的款项金额、熊黎明的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定由熊黎明向陈某某赔偿85万元。至于陈某某主张的佣金损失和利息损失，佣金是陈某某作为买受方向中介公司支付的相关费用，与熊黎明并无涉，故其要求熊黎明赔偿，缺乏依据，不予准许；关于利息损失，本案中已支持了房屋差价损失，故对于利息损失不予准许。一审法院判决：一、解除陈某某与熊黎明就上海市宝山区锦秋路699弄一区309号房屋形成的房屋买卖合同关系；二、熊黎明于判决生效之日起十日内，向陈某某返还定金30万元；三、熊黎明于判决生效之日起十日内，向陈某某支付赔偿款85万元；四、陈某某的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，熊黎明、陈某某就系争房屋签订的《房地产买卖协议》对于价格、付款时间、付款方式等均达成一致，系双方真实意思表示，具备了房屋买卖合同的构成要求，且双方明确约定签署《上海市房地产买卖合同》只是为办理产权过户等手续所需，不影响已经成立的合同关系，故熊黎明、陈某某的房屋买卖合同成立并生效，双方均应严格履行。现熊黎明上诉提出该《房地产买卖协议》充其量仅可认定为订购协议，故其应承担缔约过失责任的主张，于法无据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，双方当事人签订协议时系争房屋上存在司法查封而无法进行网签，后该司法限制于2016年3月被涤除，熊黎明理应履行合同义务，现熊黎明明确表示拒绝出售，故熊黎明的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。陈某某要求解除双方间的买卖合同关系，熊黎明返还已付定金30万元并赔偿相应损失，合法有据。一审法院鉴于合同履行的事实情况，参照评估意见，酌情判令熊黎明赔偿陈某某损失85万元，符合公平原则，本院认同。综上所述，熊黎明的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,300元，由上诉人熊黎明负担。本判决为终审判决。
审　判　长　　丁康威
审　判　员　　徐　江
代理审判员　　俞　璐
 
二〇一六年十二月十五日
书　记　员　　徐　晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……