商品房是否属于消法调整，过去还是存在疑义的，现在大家的认识统一起来，虽然商品房不同于一般的商品，但商品房也是商品，是同冰箱、电视一样性质的大件耐用消费品。经营者是开发商，消费者是购房人，他们应当按照消费者权益保护法的规定，享有相应的权利，承担相应的义务。
    伴随着住房制度的改革，房子日益成为人们消费的一块重头戏，许多人省吃俭用、因陋就简图的就是能住上一套满意的房子。然而，买房子并不想买一件衣服那样简单，如果你稍不留神，便会给你带来重大损失，许多人为此走上了法庭。那么在买房的过程中应该注意哪些问题呢？如何规避和防范风险，减少损失呢？
 
    首先要看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗
    我们曾经接到过这样两个案例。张女士在杂志上开到这样一则广告：某某家园，提前来到的新世纪享受，有良好的发展前景，是您的温馨家园、理性居所。张女士心动了，不久就和开发商签订了合同。入住以后才发现，家园远非想象得那么温馨。她所住的楼房旁边是一所小学，孩子们上下学就成了她的作息时间表，而生活起居也不像广告说得那么方便。一气之下，胡女士把开发商告上了被告席，最后开发商却赢了官司。
    还有一个案子，是在去年，王先生搬进了新房，发现她所住的房子里面，楼层高度、落地窗以及配套设施，都与广告的许诺相差甚远，谁料开发商居然说：广告毕竟是广告，又没有写进合同里，不承担责任。最后，官司打到法院，开发商以败诉而告终。张女士和王先生得到两种不同的结果，原因何在呢？
    有些开发商会在楼盘广告中把谋些许诺条款的形式写进“购房合同”中，这时就已经不是广告，而是合同条款了，其法律效力是明确、有效的，一般不会发生纠纷。但有时也有一些广告语不能也没有确定为合同条款，在这种情况下，较容易发生法律纠纷，上述两个案例均与此相关。只是广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，应当区别对待。
    有些楼盘广告属于开发商宣传所需的夸张性文字，目的是为了引起注意，制造氛围，并没有明确的目标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词语，张女士在杂志上看到的广告就属于这种类型。这个广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。什么是要约邀请呢？我国合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、照顾说明书、商业广告等为要约邀请。”开发上发布广告只是引起客户向自己发出要约，至于究竟是不是“理想居所”，完全由客户自己认识和决定，发展商无需为此承担责任，因此，张女士以败诉而告终。
    而有些楼盘的广告则完全不同，标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，这些广告就是要约而不是要约邀请，与上面的广告区别就在于楼盘广告内容是否具体确定以及开发商是否受该广告的约束。
    合同法第15条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”合同法第16条规定：“要约到达受要约人时生效。”就是说构成要约的广告在发布后具有一定的法律效力，发布广告的开发商不能轻易改变其广告许诺。合同法第25条规定：“承诺生效时合同成立。”
    因此，面对一个内容详细具体的广告，只要买方表示愿意按照广告所称的条件购房，如果开发商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经订立了合同。即使这些广告内容没有被归结为合同条款，也自然成为合同的组成部分，对双方都有约束力。王先生所致的广告就属于内容具体详细的广告，符合要约的规定，这就是王先生胜诉的原因。这两个案例说明，要注意区分两种不同类型的广告，即使是后者，最好也要将广告中的一些条件、许诺以条款的形式明确下来，这样，一旦出现纠纷，更容易主张自己的权利。
 
    第二，房屋“烂尾”问题
    购买预售房屋的买家，其最大的风险是房屋“烂尾”。所谓房屋“烂尾”是指由于开发商的原因，致使正在建设的楼盘停工或无法继续建设，给购房者带来沉重损失的情况。胡经理就遇到过这种情况。他看好一处期房，交了定金和首付款，但房子直到现在也没交付，原因是没有通过质检，开发商提出可以退款，但要分批退还，而且不带利息，胡经理的这种情况怎么处理呢？
    这个期房“烂尾”的案件，开发商应该向胡经理退款以及赔偿损失，开发商单方声称不退利息，是没有道理的，也违反了消法的有关规定，这种对消费者不公平的做法无效的。开发商应依法承担退款及赔偿责任。合同法第68条第一款规定：“应当履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务的；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形。”这实际上是关于不安抗辩权的规定。合同法第69条规定：“当事人依照第68条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的，中止履行的一方可以解除合同。”合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据这些规定，胡经理不但可以要求解除合同，还可以要求开发商退还付款并赔偿损失。
    这个案件告诉我们，在商品房预售合同中，为了更好地维护自己的合法权益，及时化解风险，买卖双方最好约定：如果出现房屋“烂尾”情形，导致不可能如期交房，则买家有权提前解除合同，开发商承诺无条件（或约定条件）地退款并退还利息，以免引起不必要的麻烦。
 
    第三，按揭买房问题
    现在购买商品房，一般都是通过银行“按揭”贷款，银行“按揭”贷款，是购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。我们曾接到过贷款失败，无力支付房款，想退房，而房产商拒不退还定金的案子。
    洪先生一家三口住一间小平房，买一套新居便成为全家人的梦想。但望着天文数字的房价，洪先生也只好“望楼兴叹”。后来他知道可以通过“按揭”方式向银行贷款买房，洪先生便动用了全部的积蓄，同开发商签订了合同，并支付了2万元定金，其余款项通过银行“按揭”由银行贷款垫付。但天有不测风云，洪先生因为意外伤害致残最终没有得到“按揭”贷款。可是，开发商通知他：由于没有贷款，必须一次性付款或分期付款。洪先生已经身无分文，想解除购房合同，要开发商退还其定金，开发商却以他违约为由不返还定金。洪先生不知如何是好？你们说，洪先生能解除合同，要回定金吗？
    实践中，在“按揭”贷款买房的过程中，像洪先生遭遇的这种情况很多。
    这里要解决的首要问题是开发商的变更付款方式通知对洪先生有没有约束力？付款方式是购房合同的主要条款，如果当事人明确约定只以贷款方法购买房屋，贷款不成而采用一次性付款或分期付款，实际上就是对原合同条款的变更。合同法第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”而开发商没有与洪先生协商一致，却要求洪先生按开发商的方案付款，这显然是不合法的。所以对于开发商的通知，洪先生完全有理由拒绝。
    其次是洪先生是否有权解除合同？银行贷款是洪先生付款购房的前提条件，由于银行现在不愿意提供贷款，导致购房合同履行不能。履行购房合同的前提和基础不存在，根据合同法的诚实信用原则，洪先生有权解除合同。
    最后是开发商是否应把定金退还给洪先生。依据我国合同法、担保法的有关规定，定金也应当返还。定金是担保的一种方式，只有当给付定金的一方不履行约定的债务时，才无权要求返还定金。“违约”与“不履行合同”两个条件缺一不可。洪先生由于无法申请到“按揭”贷款，所以无力购买房屋，这并不是洪先生违约，也不是不履行债务，而是不能履行债务，这在民法上称之为履行不能。本案不属于法律规定的定金罚则，因此开发商应返还洪先生定金。
    这个案例说明：消费者在通过银行“按揭”方式买房时，如果与银行没有达成借款协议，可以解除购房合同，如果支付定金，开发商应将定金返还消费者。
 
    我们还遇到与洪先生情况相反的案例。关先生通过银行“按揭”顺利得到了贷款，并同开发商签订了购房合同，手续也都办齐了，只等着乔迁新居，这是，关先生发现，他的新居建筑质量严重不合格，你们说：关先生能否要求退房，退房后，他的贷款是否要归还银行呢？
    首先说关先生作为购房合同一方当事人要求退房是行使合同解除权的表现，是可行的，以为得到了“按揭”贷款无法再退房，这是不对的。根据合同法第94条的规定，只要开发商出现了交房严重逾期或质量严重不合格等情形，关先生作为买方就可以解除购房合同，关先生完全有理由退房。
    其次，退房以后，关先生“按揭”贷款怎么办？一些买方有一种模糊的认识，即“按揭”贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以“按揭”贷款也不用还了。这种认识是不对的。买方与银行的借贷关系是独立与房屋买卖关系之外的。所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，关先生虽然不买房了，但因为已经从银行借贷出款项用于购房，所以与银行的债权债务关系依然存在，这笔借款是一定要还的。
    怎么还呢？首先由于购房合同被解除，开发商从关先生处取得的所有购房款应返还关先生，关先生从银行“按揭”贷款，也是购房款的一部分，应一并返还给关先生。关先生应根据个人住房贷款的有关规定，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。实际上，这种还款方法在理论上是可行的，实践中却很难操作。因为买房所购房屋已经向银行作抵押。如果买方拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买方所购房屋。但此时房屋已不归买方所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商绝不会吃这个亏。所以，就只能由开发商将应退购房款分为两部分，其中属于买方首付款的部分直接退还给买方，属于买方向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买方已向银行提前还款。
    依据中国人民银行个人住房贷款管理办法第30条的规定，抵押人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物返还抵押人，借款合同终止。因此，退房以后，关先生如想把银行贷款据为己有，显然是违法的。
    这个案例表明，通过“按揭”方式购房的买方，即使在获取了银行的贷款，但发现房屋质量严重不合格时也可以退房，但一定要将贷款返还给银行，无论通过自己还是通过开发商都是可行的。
 
    第四，购房定金问题
    购房的定金含义的理解，是实践中争议很大的问题。有这么一个案例，孙女士看到北京工人体育馆附近新开了个楼盘，各方面的情况都不错，就一下子定了三套房子，每套交了2万元定金。在签订正式合同的前2天，这个楼盘的开发商突然向已经交了定金的客户声明，该楼盘的公摊面积有误，经过重新测量，每套房屋都增加了5——7平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签订。客户们不干，以孙女士为代表的客户们认为，交了定金，说明合同的基本内容确定，开发商必选原来的面积数签订正式合同。开发商也不含糊，声称宁肯双倍返还定金，也不会按照旧的面积签约。大家说，碰到这样的问题该怎么办呢？
    实质上，这是一个对主合同签订前定金的法律性质的理解及应用问题，这种情况非常多。
    在商品房销售中，最常见的是如下情形：在客户交纳定金后主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿意签订购房合同；或者开发商收取定金后，对售房条件等做出改变，客户难以接受而不能签订正式合同；还有就是定金交付后，客户由于在主合同、补充条款协议等方面与开发商出现分歧，双方都不让步又难以调和，致使主合同难以成立等。
    这些都涉及到对定金的处理问题。过去，由于担保法对定金的规定不够详细，缺乏可操作性，使得不同的当事人对定金的理解差异很大。从开发商的角度考虑，认为定金是一种担保，客户交纳定金却不签主合同显然构成违约，因此应当不返还客户的定金。而从客户的角度理解，定金是主合同的担保，但是主合同还没有订立，因此也就谈不上什么担保，不能按照担保法的条款来适用定金罚则，应该退还客户已经缴纳的定金。
    最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定已交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”按照这个规定，既然是接受定金的开发商拒绝订立主合同，那么开发商就该双倍返还定金给孙女士，但是开发商在愿意双倍返还定金给孙女士的前提下，是有权利不按照原来的方案继续签订合同的。孙女士希望开发商能够按原来的公摊面积数签订合同的要求，恐怕难以得到法律上的支持。
    此外在实际生活中，客户在交纳定金时，一般都要签订一份认购之类的文书，内容如果几日内客户不来签订购房合同，则开发商有权扣留定金云云，这个约定就是该解释中所谈到“已交付定金作为订立主合同的担保的”约定。（即订约定金）。
    由于现在房屋买卖标准合同文本比较粗陋或者有很多需要协商之处，所以很多客户要与开发商商洽补充协议。如果客户由于补充协议或者主合同的若干条款与开发商商谈不拢，就不愿意签订主合同。但这样一来，开发商就有理由依据解释不返还客户交纳的定金，客户就会处于不利的地位。
    为了避免这种尴尬的局面，客户要在交纳定金时作出特别的书面说明，对双方没有谈妥主合同条款或者补充协议如何处理定金作出约定，以有效地保护自己的利益。
    实践中还有这种情况，有些购房人缴纳定金时，没有书面协议，而在开发商开具的收据上却标明“订金”、“押金”、“保证金”等。对于这种情况，最高法院司法解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
    这里要提醒大家：如果约定所交付的款项是定金性质，那么应当明确“定金”二字，并明确说明在何种情况全部返还或双倍返还等等，以免约定不明而产生纠纷。
 
    第五，楼花抵押问题
    楼花抵押问题是房地产市场出现的新问题。赵先生是个细心人，他买了一套商品房，交了收付款，也申请了银行贷款。赵先生知道，银行贷款是以其购买的尚在建设的商品房为抵押担保的。所以像很多替他的购房者一样，赵先生非常想弄清楚这种抵押担保的详细内容和权利义务关系。那么楼花抵押担保内容究竟是什么呢？
    事实上，楼花抵押担保与普通的抵押担保有很多不同，在担保法等我国现有的法律中，并没有对此做出明确规定。
    首先要明确的是：楼花抵押，并非房屋。有人认为，楼花抵押就是“我”购买的“房屋”作为抵押物的，实际上并非如此。往往在我们申请贷款、办理抵押登记的时候，要购买的房屋还不存在，所以这个时候不可能是以房屋作为抵押物的。楼花抵押实际上是以购房者对所购房屋的期待权威抵押物。所谓楼花，就是尚未建造或者尚未建造完毕的期房。购房者有权得到开发商在将来某一天交付的房屋以及房屋的产权证书，这种权利就属于期待权。进行楼花抵押的时候，一定是已经签订购房合同及交纳收付款以后，这种期待权此刻是存在的，所以可以用期待权来抵押，待将来购房者取得产权证书后，应该重新办理抵押。这个时候才使以自己的房屋为抵押物的。那么怎样理解这种期待权的抵押呢？所谓期待权实际上是债权，即购房者有得到房屋交付的权利，而房屋的开发商有向其交付房屋的义务，作为抵押权人的银行所能得到的也只是这种债权而不是物权。如果在房屋交付前，购房者正常还款，则可以行使期待权，要求开发商向自己交付房屋。相反，如果在房屋交付前，购房者无法按约还款，则银行可以行使抵押权。实际上就是代为行使期待权，要求开发商将银行作为房屋购买者，直接向银行交房。
    同样，购房者如愿收房，但在产权证书交付之前无法按照借款合同约定还贷，则银行可以取得该房屋的所有权，既可以收房子用，也可以拍卖变卖。
    期待权是银行贷款安全的重要保障。因此，必须保证该期待权不受损害。例如，再交房前，未经银行同意，购房者与开发商不能擅自变更、转让或者解除房屋预售合同，不能进行可能使合同归于无效的行为。在购房者不按购房合同购房的情形中，银行可以取代其成为与售房屋的买方。当然房地产开发商可在代购房者还清全部贷款本息后，解除该预售合同。同时为了保证期待权的实现，银行有权以预售房屋买房的名义，参与同房屋预售合同有关的诉讼。
    楼花交易要注意风险。首先说说楼花抵押期间房屋毁损的风险。在一般的抵押担保法律关系中，抵押物由抵押人占有，抵押物毁损的风险由抵押人承担，但在楼花抵押法律关系中，楼花的建设处于开发商的监管之下，作为抵押人的购房这是不能控制楼花的，因此，如果在房屋未交付前，房屋发生毁损、灭失等事故，此种风险由开发商承担。开发商应该另行向购房者提供房屋，银行也不应该因此而要求购房者单方面再提供新的抵押物。其次说一下楼花转让中的风险。现在我国的楼市还没有发展到一定的热度，买房自住者多，炒楼花投资者少，但这是一个发展趋势。所谓炒楼花，就是与售房屋的转让，如果该预售房屋已经办理了楼花抵押，那么买家就应该注意一下风险了。最高法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物位同志抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”这就要求，准备购买他人转让的预售房屋的卖价，一定要搞清楚卖家的银行贷款是否已经还清，抵押担保是否已经解除。如果房屋买卖完毕后才发现，卖家没有偿还银行贷款，无辜的买家就惨了，因为银行有权行使抵押权，包括自行收房、拍卖、变卖等，而买家就必须再找卖家打官司，才能挽回自己的损失。最后还要注意：不光是楼花抵押，即使是卖方得到房产证后的房屋转卖，也存在这样的风险。
 
    第六，商品房面积的“误差”问题
    对于商品房面积的“误差”，包括面积“缩水”和“长水”，也是消费者投诉的一个热点。我们曾接到过江苏陈先生的投诉，他买的商品房总共才80多平方米，快交房时，开发商说计算有误，现在算下来他购买的房子是90多平方米，让他补交2万多元，否则就不给钥匙。
    而我们前几天接到的案子，是居民在回迁房屋发现房产证的面积与合同的面积缩水了30多平米。大家说；这种情况该怎么办呢？
    我们通常称面积误差为房屋“缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。有些事交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符合，像陈先生的遭遇一样。有些是套内使用面积与约定不符合，也就是我们所说的使用率问题，比如，有些人买的房子平米数很大，可屋里好像没有想象中的宽敞，一量才知道使用率只有70%，与房产商承诺的75%的使用率差5%，这就是使用率问题。还有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定的面积相符，但是由于公摊面积的增加，相应地其套内面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积绝对数不变，但某些不应该被公摊的面积也被作为公摊面积，消费者的权益受到侵害。
    实际上，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划（试行）》以及国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算》都有明文规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购买的套内面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。其中任何一个面积组成部分出现误差，都成为面积误差，都会给购房者带来损失。
    一般的购房者，缺乏这方面的专业知识，不了解这么复杂的情况。更主要的是我们的消费者非常善良、宽容，只要最后的销售面积不错，基本上没有问题。尽管这样，面积纠纷依然处处存在。
    那么，谁来判定面积误差。
从时间来看，面积误差纠纷大部分发生在房产证确定前。由于没有国家确权，就有些消费者凭感觉认为自己的房子瞄了或多了，更有一些消费者拿着皮尺一个房间一个房间地量面积，再去找开发商去理论。不少开发商也以自己计算数目为依据，要求购房者追加付款。即便办法房产证后，有些购房者仍然对其载明面积不服，认为可能存在不准确因素，这时也可能出现纠纷。
    什么样的机构做出的测量结论才有权威性？国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第3条规定：“国家质量技术监督局负责武安国商品房销售面积计量监督管理工作。县级以上地方质量互部门负责本行政区域内商品房销售管理工作。”这说明国家质量技术监督局是归口管理的单位。但是全国各级房地产主管部门长期对商品房面积问题进行管理、确认。基层房管机构下属的测绘单位进行测量的结果，就是房产证记载的面积，象征着国家的确认。这样，质量技术监督局和房地产管理部门在测量房屋面积职能上互相冲突。但由于房地产管理部门负责房产证的制作与发放，其在测量时起主导作用。这种立法不规范的表现、政出多门的结果是谁都能管，谁也管不好，而消费者的权益难以得到很好的保护。
    目前的现状是：《商品房销售面积计量监督管理办法》基本没有执行。国家正在考虑改革我国房地产面积测量体制，但在新体制出台以前，对于房屋的面积测量，还要以房地产管理部门的测量结果为法律依据。
假如对房管部门的测量结果不服怎么办？能不能提起行政复议或行政诉讼。这个问题的核心是要弄清楚对房屋面积进行测量的行为是不是具体行政行为。
    现在的房屋面积测量基本上都是房管部门下属的测绘部门完成的。有的地方叫测绘队，有的叫测绘科、室，但他们都是房管部门的直属机构，他们测量的行为是代表房管部门对当事人进行国家确权行为，所以因该是一种具体的行政行为。当事人如果不服，可以对测量结果提出行政复议或行政诉讼。
    这样，江苏的陈先生如果与开发商就面积问题达不成一致意见，就该找房管部门的下属测绘部门进行测定，如果双方对测定结果不服，向测绘部门的上级提出行政复议或向法院提起诉讼。确定面积后，发现其与约定不符合的，无论是“缩水”还是“涨水”，双方均可以向法院提起诉讼。
 
    第七，买房后才知道房屋被抵押怎么办？
    张先生在某小区一次性付款买了两套住房，开发商一直没有为其办理房产证。按购房合同约定，开发商应该“在商品房交付使用后360天内，办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，”可一年半过去了，房产证一直没有办好。张先生多次去开发商咨询办证事宜，开发商给他答复总是“正在办理中”。
    后来，张先生到房地产交易中心办理产权人更名手续时，工作人员告诉他，“房屋买卖合同没有备案”，随后张先生在房产部门网站查询到，自己的房子居然被开发商抵押给了银行，与他有同样遭遇的还有几十户业主。
    开发商的说法是，不是不给业主办理备案手续，而是根据房产部门的规定，办理房产证必须先交纳物业维修基金，按栋统一办理，由于有一部分业主没有交纳维修基金，导致其他已经交纳物业维修基金的业主的备案手续也不能办理。
    这里提醒大家，根据物权法规定，当事人签订卖卖房屋或者其他不动产物权的协议，为确保权利得到保障，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。作为购房者，特别是一次性付款的购房者，一定要及时督促登记与备案。
    如果购房者不在网上及时备案，房屋产权将不能受到登记部门的监督。部分开发商还是可以随意更改信息，“一房多卖”、“假按揭”、抵押后销售和查封后销售等现象照样会出现。对购房者来说，在网上签约备案是维护自身合法权益的必要措施。如果购房者在网上签约，并妥善保管好自己的购房密码，就可以堵塞这个漏洞。
    根据房管部门的格式合同规定，在合同签署后30天内卖方必须到产权登记机关备案。然而，在现实操作中，绝大多数房产商没按照30天的规定进行备案登记。目前，由于一次性付款客户因为未能及时进行购房合同备案，经常导致开发商借机将房子进行抵押或进行“一房多卖”的案例。这时没有依法登记，房管部门也对其无可奈何，购房者只能以买卖合同纠纷向法院起诉。
    从法律上讲，开发商与购房者只见的关系是属于商品房买卖合同的关系，开发商作为出卖人，应该将其销售的房屋真实情况告知购房者；另外按照建设部的标准合同，一般也会约定出卖人所出让的房屋，应该是消灭了抵押权等他权利具有完全权利的房屋，出售给买受人的。因此开发商如果在其出卖的房屋上还有抵押权的，对于购房者来说，开发商已构成了违约，应该依据合同承担违约责任。
    因此，购房者要注意，在购房缴款之前，要去房地局等行政主管部门查询其房有关登记情况，调查清楚后再签订合同缴款。其次，购房者在签订购房合同之后，一定要督促开发商及时进行合同备案，进行预告登记程序，以防止开发商“一房两卖”和“假按揭”等现象。
 
    第八，拆迁问题
    拆迁问题是社会投诉的重点问题，强制拆迁早已引起群众的不满，为防堵“民告官”，内蒙古通辽市科尔沁区政府连续多年聘请辖区内所有律师，以此要求律师们不得再为“民告官”者提供法律帮助。有的市民因此只得自学法律单枪匹马打官司，还有市民只得到外地请律师。
 
    谈到房屋质量问题，目前投诉较多的还有对房屋的结构、噪声、采光、甲醛超标等等问题，这里，有的是对合同条款的理解问题，有的是法规缺乏细化和标准不统一问题，因此，购房者一定要仔细研究购房合同，对不明确的地方，找专家和律师进行咨询，以避免上当受骗，遭受损失。

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